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以房养老

[日期：2016-01-28]作者：霍邱县养老服务信息中心

据统计，目前我国老年人已超过2亿，占总人口的14.8%，其中大中城市空巢家庭达到70%。一连串数字的背后是严峻的养老形势。随着我国进入老龄化社会，养儿防老的传统理念面临考验，而以房养老的新观念则悄然兴起。 http://www.xzbu.com/6/view-4949646.htm
　　“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。简单地说，是指老人将自己的产权房抵押出去，           以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。一段时间以来，“以房养老”这一新型养老模式引发社会热议。 
　　但实际上，以房养老是个宽泛的概念，而卖房养老、租房养老、以房子作价作为余生的经济支撑等，都是不同形式的以房养老。为此，笔者从解析法院审理的几起案例入手，借此提醒读者，目前的以房养老不仅面临着诸多政策问题，其中的法律风险也亟待引起关注。 
　　■老人欲卖房养老，孰料子女强烈反对 
　　老人决定以房养老，首先要过的就是子女关。在某法院日前审理的一起案件当中，老人以房养老的计划遭到了同住亲属的强烈反对，一拖就是7年，最后只得依靠法律才解决问题，这给老年人的身心带来了极大伤害。 
　　陈老先生夫妇都已年过八旬，由于家庭原因，他们与外孙女长期生活在一起。然而，本来和睦的生活却因为老两口的一个决定陷入了危机。原来，因为年纪大了，夫妇俩身体一直不好，常年需要吃药看病，花费不菲，仅靠两人的养老金多少有些吃紧。夫妻俩打算卖掉现在居住的房屋，用这笔收入补贴日常生活和医疗费用，也算是以房养老。 
　　不料老人的计划遭到了子女的反对，同住的外孙女反应更是强烈。双方关系因此越闹越僵，2005年起，外孙女搬到父母家中居住。但是她却将电脑、书籍以及衣物留在了原来的房间中，这一放就是7年。老人对此很是窝火。2013年8月，忍无可忍的陈老先生将外孙女告到法院，要求她将物品搬出。 
　　由于事实比较清楚，法律关系也比较简单，外孙女自知在法律上无法占到便宜，当庭答应搬走自己的电脑，并表示放弃其他物品的所有权，随便二老处理。法院认为，原告要求将被告个人物品迁出理由正当，遂依照《民法通则》和《老年人权益保障法》相关条款，支持了老人的合理主张，并责令其外孙女5日内迁出争议房屋。 
　　约定卖房不搬家，买家爽约老人差点流离失所 
　　吴老先生今年84岁，无子无女，一个人居住。由于年事已高，日常生活不能自理，吴老先生请了一个钟点工照顾他的生活。 
　　4年前，老人决定将自己居住的房子出售再租赁一套房屋居住，用所得的房款支付房租，以此改善生活，安度晚年。经过协商，老人最终决定将房子卖给马先生。随后，吴老先生和马先生签订《房地产买卖合同》。为尽快变现房款，双方约定的房价在当时低于市场价格。双方还约定，吴老先生将腾出该房屋并通知马先生验收交接。马先生应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况查验。合同还对付款方式以及付款时间做了详细的规定。 
　　此外，双方还达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给马先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住。”双方还就此在违约条款中作了约定——“按每月从房款中扣除”。在合同中，双方在附随条件中加以说明。 
　　在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为马先生。之后，吴老先生按照合同规定收到马先生支付的每期房款。 
　　然而，吴老先生做梦也没想到的是，2013年2月，他收到法院的一张传票。原来，马先生将他告至法院，要求按房屋买卖合同约定向马先生交付房屋，并支付逾期违约金。吴老先生收到诉状非常气愤，他认为马先生出尔反尔，坚决不肯搬离该房屋。 
　　法院审理认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项做出约定，又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的吴老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己生活的现实状况。据此，法院判决对马先生要求吴老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。 
　　年近九旬的李奶奶经人介绍，获知一家老年公寓设施不错，便萌生了入住养老之意。她在朋友的帮助下办妥了入住的一系列手续。 
　　入住之前，老年公寓还与李奶奶签订了一份《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》。协议约定李奶奶自愿履行老年公寓以房养老试行办法的义务，将其现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年公寓为李奶奶养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展。 
　　通过房产中介的操作，老年公寓取得了李奶奶房屋的产权。但是李奶奶的儿子获知上述事情之后，却坚持让李奶奶搬离了老年公寓。原来，李奶奶儿子发现低价卖房全由老年公寓一手操办，且转让价格明显低于市场价，认为转让太不公平，于是以李奶奶的名义将老年公寓诉至法院。 
　　李奶奶认为，自己并不识字，以为签署的都是入住协议，对具体内容并不了解，希望法院能够主持公道，撤销合同。 
　　法院认为，老年公寓没有充分履行告知义务，签约程序也不尽规范，李奶奶以房屋为对价，换取老年公寓对她养老送终的服务，而老年公寓通过以房养老的方式获得房屋，除需承担供养送终义务外，无须再支付任何房款。这样的“以房养老协议”对于一个已经年近90岁的高龄老人而言是明显不符合等值性原则的。法院最终判决确认该房屋交易存在重大误解和垃火公平，签订的《以房养老协议书》及《房地产买卖合同》予以撤销。 
　　小贴士：以房养老尚无法律规范 
　　从国外的实践来看，以房养老的做法非常成熟，已成为发达国家养老保障制度良好的补充。随着我国社会的发展和人口老龄化的加剧，推行以房养老也已是箭在弦上。 
　　但是，目前我国很多地方的以房养老都在尝试阶段，尚无相关的法律法规和部门予以规范和监督，因此，及时在法律制度上将其纳入良性有序的发展轨道显得尤其重要。考虑到中国社会特殊的国情，如何平衡好以房养老与家庭传统、以房养老与商业运营，也是摆在社会面前的一道难题。有关部门当从我国现实国情出发，有的放矢地做好制度性建设工作，尽快出台相关法律规定与监管制度，使得出现问题的时候能够有法可依，有据可循，实现公力指导、协调与监管下的养老服务。唯有如此，以房养老才能够实质性地走入寻常百姓家。